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これを知らないと300万円税金で損します!

さて、不動産売却にともなう税金対策は大丈夫ですか?

もちろん、脱税を促しているわけではありませんよ。笑

知っておくべき重要なことを、一つだけお伝えしておきますね!

税金の中で注意しないといけないのが、「譲渡所得税」というものです。聞いたことはございますか?

その字のごとく、売って得た所得に対しての税金ですが、多いと39%、少なくとも20%を税金として納めることになります。

2000万円で売却すると、小さく見積もっても300万円くらいが税金ということです!!

さて、これを回避する道があるのでしょうか?

あるんです!! 

特にご両親が高齢の方で、一緒に住むために呼び寄せることや老人ホームに入所予定のある方は、お気を付け下さい!

重要なことは、本人が売却しないといけない!ということです。間違っても、名義変更などしてはいけませんよ。

また、相続された不動産売却の依頼が多いのですが、これもアウトです。

必ず、ご存命の間に本人が売却するように促してあげて下さい。

相続人の譲渡所得税が0円で済むにもかかわらず、何百万にもなる可能性が出てきます!!

詳しくお知りになりたい場合、お気軽に我々、住宅ライフアドバイザーにお尋ねくださいね。

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住宅ライフアドバイザーに相談するのが得策?

不動産って字のごとく「動かない財産」です。

買主様は、場所はどこでもいいから「住宅」を買う。という方はほとんどいません。まず、「場所」を選びます。

だから、地域専門の不動産会社に働いている、【住宅ライフアドバイザー】を 1人選んでください。

ところで住宅ライフアドバイザーってどんな人?

住宅ライフアドバイザーとは、限定した地域の不動産の専門家であり、住宅に関した多岐にわたる質問に対して、的確に回答してくれるプロフェッショナルのことを指します。

言い換えると、地域の相場、市場動向も熟知していて、不動産の知識も豊富で、購入希望者のニーズや夢、希望をに心から耳を傾けてから、その条件に合った物件をピックアップして希望者に提案できる営業スタッフのことをそう呼んでいます。

だから、当然、信頼されているので、購入希望者も多く持っています。

【地域専門の不動産会社】で働いている、【住宅ライフアドバイザー】にまかせる。

では、そんな住宅ライフアドバイザーをどうやって、探せばいいの??

STEP1:会社を探す!

チラシやホームページから、地域専門でやっているかどうかを確認します。

STEP2:担当営業スタッフに実際に会って、地域のこと不動産のことでどれだけ詳しいのか探ってみる。

【住宅ライフアドバイザー】に任せるとその価値を知っているので、当然、高く売れること間違いなしです。

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家の売却は家の嫁入りと同じ??

売主様にとって売却する住宅は、愛情をかけた我が子そのものです。しかし、売却すると決めたら、急に愛情が冷めてしまう方もいらっしゃいます。

購入希望者への物件案内は、お見合いのようなもの。何でこんなことをお話するかと言うとお見合いでは、どんな両親に育てられたのかも気になるところですよね。そして、この両親に育てられた子なら間違いないって思うものです。お家も同じです。どんな売主様に愛情をかけて住まれたお家なのかも見られています。

売却できるまで、引き渡しできるまで愛情をかけてあげて下さい。

お庭を手入れしたり、お家を掃除したり、ふすまを張り替えたり、床にワックスがけをするなど愛情を注いで下さい。

お家の付加価値が上がって高く売ることができます。

本当に不思議なものです。

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100万円以上高く売るための心得

不動産売却を考えている方に、 ≪100万円以上高く売るための心得≫をお伝えしたいと思います。

この心得を知ることにより、不動産の売却価格をより高く、そしてより早く売却することができます。

まず、その一つが、「買主様は売主様の大切なパートナー」であるということを認識することです。

売主様と買主様は利害的に全く正反対、対局にいます。売主様は、1円でも高く売りたい、買主様は1円でも安く買いたい。これは、譲れない双方の主張。

それなのにパートナー??そうです。だから、パートナーのように誠実に接するのです。

売主様が買主様に対していかに好印象を持たせられるかが、高く売れるコツです。

そして、あなたが居住中の場合はチャンスです!家の内覧時にお掃除、お部屋の空気の入れ替え、BGMを流したり、心地の良いアロマの香りなんかがあると相手におもてなしの心が伝わるものです。

そして、最高の笑顔!!

また、そこに住んでいなくてもこんなおもてなしが出来ます。買主様へ内覧してくれてありがとう。という「感謝のお手紙」を書いてみて下さい。そして、それを担当者に渡してもらう。そんな売主様に対して、大きい値引きを言ってくる買主様なんているでしょうか?

そうです。いません!!

買主様をパートナーと思って接すると高く売れること間違いなしです!!

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若松区のひびきので中古戸建を探している方がいます。

人気の出てきたひびきのエリア。売りに出される家が増えて来たものの、どうしても価格や間取りの条件が合わなくて、購入申込に至らない方が数組いらっしゃいます。

価格は、出来れば3000万円以内、4LDK以上が希望です。駐車場は2台でO.Kです。

ひびきので売却をご検討の方は、宜しくお願い致します。

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戸畑区で中古マンションの売却をお考えの方へ

先日、お電話があり築年数が25年以内、2000万円以下、 間取りは3LDK以上で 中古マンションを探しています。

ただし、高所恐怖症のため階数の希望があり3階以下でお願い致します。

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八幡西区で50坪以上の土地を探しています。

先日、突然来店されたお客様が住替えを検討しているようです。黒崎から青山、熊西、穴生、鷹の巣、あたりで新居を建てる為の土地を探しているそうです。

予算は、2000万円くらいまで。ご売却をお考えの方は是非、ご一報ください。

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解体更地で引渡した後に問題が発生した事例

土地売買なので、建物を売主の負担で解体してから引き渡されたケースです。

建物を解体してしまうと、見た目がかなりスッキリします。表層にガラスは瓦の破片が無ければ一見問題が無いように見えますが、やはりトラブルの原因は隠れたところ、すなわち地中に隠れていることが多いと思います。

売主は、ご両親から相続していたり、専門的な知識が無いのがほとんどですから、売買取引の条件は不動産会社に一任されることが多いでしょう。しかし、不動産会社や解体業者が責任を負わないケースも多々あることを知っておく必要があります。

例えば、今までにこんなものが埋まっていました。ペットボトルが山の様に出てきたり、池の底だったと思われるコンクリート塊。解体業者は、建物の基礎等を撤去する責任はありますが、建物以外で売主から告知が無いものにまでは責任を負いません。よって、追加費用が請求されることがあります。

今回の場合、買主から見れば隠れた瑕疵にあたるので、売主の責任と負担で撤去することになりました。

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買取保証制度とは何でしょうか?

一般的な買取とは、早急に現金が必要で売却を希望する方や市場に物件情報を公開したくない方のために、不動産会社が買い取るという仕組みです。

それとは別に、弊社では一般公開での売却活動でもし売れなかった場合の為に買取保証制度というものを設定することが可能です。
こちらは一定期間市場で売り出しをして、期間内に売れなかった場合に弊社があらかじめお約束した価格で買取りするというサービスです。

この制度は買い替えなどの資金計画が確定するので、ご希望に合った新しいお住まいを見つけたときなどに先行してご購入の契約を締結することが可能で、チャンスを逃すことがないというメリットがあります。

但し、どちらのケースも弊社が最終的に買い取りしますので、仲介よりも売却価格が安くなることをご承知おき下さい。

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解体更地で売却する時に、境界にあるブロック塀をどうするのか?

境界がはっきりしている場合の話ですが、売却が決まり建物を解体して引渡の準備をする時に古いブロック塀があるがどこまで壊したら良いのかどうかと迷われる方がいらっしゃいます。もちろん状況は様々なので一概にこれが正しいということは出来ませんが、基本的には全部撤去が好ましいと思われます。理由としては、昔のブロック塀の倒壊による事故等が多発したため、建築基準法の見直しが行われて、特に土留め擁壁を兼ねたブロックに対しての規制が厳しくなっています。よって、新築する為の宅地として購入された土地のブロック塀等は新たに建築しないと建物の建築許可が下りないことが有ります。

ここでも、また違った角度から問題が起こることを予測しなくてはなりません。

隣接地とのトラブルです。例え境界内にあったブロック塀だとしても隣接地所有者が前所有者との間の話合いで自らの負担で造ったものであることがあるからです。また、そうでないとしても、そのブロック塀が撤去されることにより、今まで存在した目隠し等が突然無くなることに戸惑う隣接地所有者もいるからです。

権利的に、全く問題が無いにしても、道義上、相手がどう感じるかということを意識しておくことは大切でしょう。

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小倉南区湯川近辺で宅地を購入したい方がいます。

以前お取引させて頂いたお客様から本日連絡がありまして、お嬢様が新築を予定しているので宅地を探して欲しいとのことでした。

予算は1600万円くらいまでです。もし土地の売却をご検討されていらっしゃるのであれば、宜しくお願い致します。

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売却したい不動産はあるけど、遠方に在住の為、手続きが不安という方へ

弊社は北九州エリア、地域密着で業務を行うため、小倉北区・小倉南区・八幡西区・八幡東区・戸畑区・若松区・中間市を主な活動地域にしております。

インターネットとスマートフォンの普及により、関東圏等の遠方からの不動産売却の依頼が増えて来ています。

さて、売主はどれくらい動く必要があるのでしょうか?素朴な疑問を皆さん抱いていらっしゃると思いますが心配はご無用です。

極端な話、一度も北九州へ来ることなく売買取引を完了することも可能なくらいです。もちろん、昨今では地面師とやらいう詐欺集団もいるくらいですから弊社も買主も、そして売主も会わずして高額な金員受け渡しをすることが不安であるため、一度くらいは接見することをお勧めしますが。

基本的な売買取引は、司法書士、銀行融資担当によりかなり厳格に執り行われます。

売買契約書は、郵送とオンライントークで契約が可能です。最後の所有権移転登記、金員の授受も遠方での着金確認等で行えます。煩わしいことは、弊社スタッフが全て行いますのでご安心下さい。

詳しくは、住宅ライフアドバイザーに査定のご依頼時、お気軽にお尋ね下さい。

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著しく査定価格に影響するがけ条例とは何かご存知ですか?

「地表面が水平面に対し、30度を超える傾斜度をなす土地で、高さが3mを越えるもの」が『がけ』と規定されており、がけに近接して居室を有する建築物を建てる場合には制限があり、必要な措置を講じなければなりません。

昨今、気象変動による大雨の影響で土砂災害などが多発したせいもあり、がけに対しての規制が強まって来ています。

簡単にいうと、建物に影響が出ないよう安全な措置を講じなけければ建築許可が下りないということです。

それには、擁壁工事や土地の改良など、多大な費用が発生することがあります。安易に土地を売却すると買主との条件のずれからトラブルに巻き込まれる可能性が無いと言えませんので気をつけねばなりません。

下記条例をご参照下さい。

福岡県建築基準法施行条例 (抜粋)

 ( がけに近接する建築物の制限 )

第五条 がけ ( 地表面が水平面に対し30度を超える傾斜度をなす土地をいう。以下同じ。 ) の高さ ( がけの上端と下端との垂直距離をいう。以下同じ。 ) が3メートルを超える場合においては、当該がけの上にあつては当該がけの下端から、下にあつては当該がけの上端から水平距離が当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の位置及び当該がけには、居室を有する建築物を建築してはならない。ただし、次の各号の一に該当する場合においては、この限りでない。

 一 擁壁の設置により、がけの崩壊 ( 建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る。次号において同じ。 ) が発生しないと認められること。       

 二 地盤が強固であり、がけの崩壊が発生しないと認められること。       

 三 がけの上に建築物を建築する場合にあつては、がけの崩壊により当該建築物が自重によつて損壊、転倒、滑動又は沈下しない構造であると認められること。

 四 がけの下に建築物を建築する場合にあつては、次のいずれかにより、がけの崩壊に伴う当該建築物の敷地への土砂の流入に対して当該建築物の居室の部分の安全性が確保されていると認められること。

  イ 土留施設を設置すること。

  ロ 建築物のがけに面する壁を開口部のない壁とし、かつ、当該建築物の居室の部分を当該建築物への土砂の衝突により破壊されるおそれがないと認められる構造とすること。

 五 がけに建築物を建築する場合にあつては、前二号に該当すること。

2  がけの上方に当該がけに接して、地表面が水平面に対し30度以下の傾斜度をなす土地がある場合にあつては、当該がけの下端を含み、かつ、水平面に対し30度の角度をなす面の上方にある部分に限り、当該がけの一部とみなす。

3  小段等によつて上下に分離されたがけがある場合において、下層のがけの下端を含み、かつ、水平面に対し30度の角度をなす面の上方に上層のがけの下端があるときには、その上下のがけは一体のものとみなす。

4  土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 ( 平成十二年法律第五十七号 ) 第九条第一項の規定により知事が指定した土砂災害特別警戒区域内においては、前三項の規定は、適用しない。

→ 福岡県建築基準法施行条例へのリンク (福岡県例規全集 第 12 編建築 第1章建築) 

※参考:建築基準法 第40条

お問い合わせは各所管県土整備事務所建築指導課へ

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住宅ローン等の残債があるが不動産の売却は可能なのでしょうか?

住宅ローンで不動産を購入した時には、銀行がその土地・建物に対して抵当権設定を行っていることがほとんどです。

不動産を売却する場合、買主も融資を受けるということもあり、抵当権を抹消しなければ所有権移転は出来ません。

ここでのポイントは、不動産の売却額と抵当権設定の金額を比較することです。当然、借入の残債が高ければ、そのマイナス分(売却損)をどこからか持ってきて埋め合わせしなければ、抵当権抹消がなされません。

住宅ローンの特徴として、元利均等返済がほとんどですから、長期で借入した場合、初めの10年間は返済額約半分近くが利息として引かれていますから、借入の元金があまり減っていないことに驚かされる方が多いのが現実です。だからと言って手をこまねいている訳には行きません。売却を余儀なくされた場合は、何とか方法を考えないといけないわけです。その事情は様々で離婚・収入減で返済不可・転勤等々、まさかの出来事で家計がひっぱくすることは人生で避けられないことであり、決して他人事ではありません。

そうした時に、なるべく任意整理・自己破産等の道を行かない為に、我々が存在していると考えています。必ず道があると思いますので、一人悩み苦しむ前にご一報ください。

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埋蔵文化財包蔵地の指定区域にある土地の試掘調査依頼

文化財保護法 により、以下の内容の文章が不動産売買の重要事項説明書に加えられます。

「対象不動産は、周知の埋蔵文化財包蔵地内にあるため、土木工事等を行う場合は、事業着手の60日前までに、法93条に基づき教育委員会に届出をしなければなりません。届出の結果、事業中止・変更等の指示を受けることがあります。 」

どういうことかと言いますと、縄文土器やら何やらのものが出てきたら発掘調査をしないといけないので、まず試掘をさせてもらい、何かが出土した時は、本掘に入らせて頂きますよ、ということです。

この前、立ち合いに来られた調査員は、私は3割の確率で本掘になりますと豪語しておりましたが、こちらとしては出土されると売買契約そのものが破談になる重要なことですから笑ってはいられません。

通常は、一ヶ月程前には試掘調査を依頼しておく必要がありそうです。教育委員会は、掘削するための工事業者への依頼等もありますから早めが良いでしょう。基本、試掘は無料で行われます。もし、土地に建物があり解体更地予定であれば、工事が終わる際に調査員に来てもらうと効率良く試掘調査が出来ますから、お気軽に弊社のスタッフにお尋ねください。

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