Author Archives: eplan

農地転用とは何でしょうか?

農地や採草放牧地を人為的にそれ以外のものにする行為のことを「農地転用」と言います。具体的には人工的に農地等に形質等の変更を加えてることにより住宅、工場施設等の用地にしたり、道路、山林等の用地にする行為等がそれに該当します。また、土地の形質に何ら変更を加えない場合でも、農地をそのまま資材置場に利用するなど、人為的に農地を耕作の目的に供されない状態にする行為は、「農地転用」に該当することになります。

北九州市の農地転用

農業委員会に農地転用の手続きをして、転用行為が完了後、法務局に農地転用の許可書等を添付して地目変更の申請をします。
 その際、農業委員会が発行する非農地証明書が必要になる場合もあります。その時は、農業委員会に非農地証明願を申請します。担当者が現地等を確認、発行基準に適合していると見なされれば非農地証明書が交付されます。

<お問い合わせ先>
門司区、小倉北区、小倉南区の方は
【北九州市東部農業委員会事務局】 (電話 093-951-4111)    
〒802-8510 小倉南区若園五丁目1番2号(小倉南区役所内)

若松区、八幡東区、八幡西区、戸畑区の方は
【北九州市西部農業委員会事務局】 (電話 093-693-9971)
〒807-0824 八幡西区光明一丁目9番22号(折尾出張所内)

西部農業委員会の概要

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不動産を売却する時、譲渡所得税の控除について気を付けるべきこと

不動産の売却をすると、譲渡所得税がかかることがあります。

そのケースでの話ですが、年末年始はちょっと気を付ける必要があります。

例えば、譲渡所得税の計算式の中で、控除しても良いとされる経費がありますが、その経費は売買(所有権移転登記)をする年と同一年内に支払ったものに限り認められるとされています。

要するに、もし土地売買が1月だったとして、その前年末に引き渡す準備をするため建物解体等をして、滅失登記までしたとするとその解体費用は控除の対象にならないということになります。

解体費用は、一般住宅でも大きい物だと300万円くらいになることもあります。

単純計算でも50万円前後、余計に税金を支払うことにもなりかねないということです。

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小倉北区でマンションの売却をお考えの方へ

小倉北区で中古マンションを探している方がいます。

3LDK~4LDKの間取りで、角部屋を希望されています。

価格は2800万円までです。駐車スペースは2台あると喜ばしいのですが、近隣が空いていれば問題ないとのことです。

売却、または査定をご検討されている方は、ご一報くださいませ。

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八幡東区でマンションの売却をお考えの方へ

八幡東区高見近辺で中古マンションを探している方がいます。

間取りは3LDK以上、2500万円までが希望です。

スピナソラリエ高見店に徒歩圏内が条件です。

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小倉南区で不動産売却をお考えの方へ

中古戸建を3000万円以内で探しているお客様がいます。

間取り4LDK以上で駐車場2台、カウンターキッチンを希望です。

2世帯で住む予定なので、一階にLDK以外の和室があると助かるようです。

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これを知らないと300万円税金で損します!

さて、不動産売却にともなう税金対策は大丈夫ですか?

もちろん、脱税を促しているわけではありませんよ。笑

知っておくべき重要なことを、一つだけお伝えしておきますね!

税金の中で注意しないといけないのが、「譲渡所得税」というものです。聞いたことはございますか?

その字のごとく、売って得た所得に対しての税金ですが、多いと39%、少なくとも20%を税金として納めることになります。

2000万円で売却すると、小さく見積もっても300万円くらいが税金ということです!!

さて、これを回避する道があるのでしょうか?

あるんです!! 

特にご両親が高齢の方で、一緒に住むために呼び寄せることや老人ホームに入所予定のある方は、お気を付け下さい!

重要なことは、本人が売却しないといけない!ということです。間違っても、名義変更などしてはいけませんよ。

また、相続された不動産売却の依頼が多いのですが、これもアウトです。

必ず、ご存命の間に本人が売却するように促してあげて下さい。

相続人の譲渡所得税が0円で済むにもかかわらず、何百万にもなる可能性が出てきます!!

詳しくお知りになりたい場合、お気軽に我々、住宅ライフアドバイザーにお尋ねくださいね。

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住宅ライフアドバイザーに相談するのが得策?

不動産って字のごとく「動かない財産」です。

買主様は、場所はどこでもいいから「住宅」を買う。という方はほとんどいません。まず、「場所」を選びます。

だから、地域専門の不動産会社に働いている、【住宅ライフアドバイザー】を 1人選んでください。

ところで住宅ライフアドバイザーってどんな人?

住宅ライフアドバイザーとは、限定した地域の不動産の専門家であり、住宅に関した多岐にわたる質問に対して、的確に回答してくれるプロフェッショナルのことを指します。

言い換えると、地域の相場、市場動向も熟知していて、不動産の知識も豊富で、購入希望者のニーズや夢、希望をに心から耳を傾けてから、その条件に合った物件をピックアップして希望者に提案できる営業スタッフのことをそう呼んでいます。

だから、当然、信頼されているので、購入希望者も多く持っています。

【地域専門の不動産会社】で働いている、【住宅ライフアドバイザー】にまかせる。

では、そんな住宅ライフアドバイザーをどうやって、探せばいいの??

STEP1:会社を探す!

チラシやホームページから、地域専門でやっているかどうかを確認します。

STEP2:担当営業スタッフに実際に会って、地域のこと不動産のことでどれだけ詳しいのか探ってみる。

【住宅ライフアドバイザー】に任せるとその価値を知っているので、当然、高く売れること間違いなしです。

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家の売却は家の嫁入りと同じ??

売主様にとって売却する住宅は、愛情をかけた我が子そのものです。しかし、売却すると決めたら、急に愛情が冷めてしまう方もいらっしゃいます。

購入希望者への物件案内は、お見合いのようなもの。何でこんなことをお話するかと言うとお見合いでは、どんな両親に育てられたのかも気になるところですよね。そして、この両親に育てられた子なら間違いないって思うものです。お家も同じです。どんな売主様に愛情をかけて住まれたお家なのかも見られています。

売却できるまで、引き渡しできるまで愛情をかけてあげて下さい。

お庭を手入れしたり、お家を掃除したり、ふすまを張り替えたり、床にワックスがけをするなど愛情を注いで下さい。

お家の付加価値が上がって高く売ることができます。

本当に不思議なものです。

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100万円以上高く売るための心得

不動産売却を考えている方に、 ≪100万円以上高く売るための心得≫をお伝えしたいと思います。

この心得を知ることにより、不動産の売却価格をより高く、そしてより早く売却することができます。

まず、その一つが、「買主様は売主様の大切なパートナー」であるということを認識することです。

売主様と買主様は利害的に全く正反対、対局にいます。売主様は、1円でも高く売りたい、買主様は1円でも安く買いたい。これは、譲れない双方の主張。

それなのにパートナー??そうです。だから、パートナーのように誠実に接するのです。

売主様が買主様に対していかに好印象を持たせられるかが、高く売れるコツです。

そして、あなたが居住中の場合はチャンスです!家の内覧時にお掃除、お部屋の空気の入れ替え、BGMを流したり、心地の良いアロマの香りなんかがあると相手におもてなしの心が伝わるものです。

そして、最高の笑顔!!

また、そこに住んでいなくてもこんなおもてなしが出来ます。買主様へ内覧してくれてありがとう。という「感謝のお手紙」を書いてみて下さい。そして、それを担当者に渡してもらう。そんな売主様に対して、大きい値引きを言ってくる買主様なんているでしょうか?

そうです。いません!!

買主様をパートナーと思って接すると高く売れること間違いなしです!!

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若松区のひびきので中古戸建を探している方がいます。

人気の出てきたひびきのエリア。売りに出される家が増えて来たものの、どうしても価格や間取りの条件が合わなくて、購入申込に至らない方が数組いらっしゃいます。

価格は、出来れば3000万円以内、4LDK以上が希望です。駐車場は2台でO.Kです。

ひびきので売却をご検討の方は、宜しくお願い致します。

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戸畑区で中古マンションの売却をお考えの方へ

先日、お電話があり築年数が25年以内、2000万円以下、 間取りは3LDK以上で 中古マンションを探しています。

ただし、高所恐怖症のため階数の希望があり3階以下でお願い致します。

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八幡西区で50坪以上の土地を探しています。

先日、突然来店されたお客様が住替えを検討しているようです。黒崎から青山、熊西、穴生、鷹の巣、あたりで新居を建てる為の土地を探しているそうです。

予算は、2000万円くらいまで。ご売却をお考えの方は是非、ご一報ください。

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解体更地で引渡した後に問題が発生した事例

土地売買なので、建物を売主の負担で解体してから引き渡されたケースです。

建物を解体してしまうと、見た目がかなりスッキリします。表層にガラスは瓦の破片が無ければ一見問題が無いように見えますが、やはりトラブルの原因は隠れたところ、すなわち地中に隠れていることが多いと思います。

売主は、ご両親から相続していたり、専門的な知識が無いのがほとんどですから、売買取引の条件は不動産会社に一任されることが多いでしょう。しかし、不動産会社や解体業者が責任を負わないケースも多々あることを知っておく必要があります。

例えば、今までにこんなものが埋まっていました。ペットボトルが山の様に出てきたり、池の底だったと思われるコンクリート塊。解体業者は、建物の基礎等を撤去する責任はありますが、建物以外で売主から告知が無いものにまでは責任を負いません。よって、追加費用が請求されることがあります。

今回の場合、買主から見れば隠れた瑕疵にあたるので、売主の責任と負担で撤去することになりました。

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買取保証制度とは何でしょうか?

一般的な買取とは、早急に現金が必要で売却を希望する方や市場に物件情報を公開したくない方のために、不動産会社が買い取るという仕組みです。

それとは別に、弊社では一般公開での売却活動でもし売れなかった場合の為に買取保証制度というものを設定することが可能です。
こちらは一定期間市場で売り出しをして、期間内に売れなかった場合に弊社があらかじめお約束した価格で買取りするというサービスです。

この制度は買い替えなどの資金計画が確定するので、ご希望に合った新しいお住まいを見つけたときなどに先行してご購入の契約を締結することが可能で、チャンスを逃すことがないというメリットがあります。

但し、どちらのケースも弊社が最終的に買い取りしますので、仲介よりも売却価格が安くなることをご承知おき下さい。

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解体更地で売却する時に、境界にあるブロック塀をどうするのか?

境界がはっきりしている場合の話ですが、売却が決まり建物を解体して引渡の準備をする時に古いブロック塀があるがどこまで壊したら良いのかどうかと迷われる方がいらっしゃいます。もちろん状況は様々なので一概にこれが正しいということは出来ませんが、基本的には全部撤去が好ましいと思われます。理由としては、昔のブロック塀の倒壊による事故等が多発したため、建築基準法の見直しが行われて、特に土留め擁壁を兼ねたブロックに対しての規制が厳しくなっています。よって、新築する為の宅地として購入された土地のブロック塀等は新たに建築しないと建物の建築許可が下りないことが有ります。

ここでも、また違った角度から問題が起こることを予測しなくてはなりません。

隣接地とのトラブルです。例え境界内にあったブロック塀だとしても隣接地所有者が前所有者との間の話合いで自らの負担で造ったものであることがあるからです。また、そうでないとしても、そのブロック塀が撤去されることにより、今まで存在した目隠し等が突然無くなることに戸惑う隣接地所有者もいるからです。

権利的に、全く問題が無いにしても、道義上、相手がどう感じるかということを意識しておくことは大切でしょう。

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