Author Archives: eplan

北九州市八幡西区内で戸建を探しています。

30代前半のご夫婦が八幡西区の国道3号線より南部で3000万円程、4LDKの物件を探しています。理想は、小学校が近く、高低差の無い立地が良いとのことです。ハウスメーカーには特にこだわりありませんが、予算の都合により売買価格とリフォーム額、諸費用を合わせて3000万円以下がベストだそうです。

八幡西区鉄竜、鉄王、南王子町、 西王子町、引野、鷹の巣、穴生、萩原、青山あたりが本来の希望ですが、幸神や東鳴水も対象としています。

売却をご検討されていらっしゃるのであれば、お声かけ下さい。

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北九州市小倉北区内で中古マンションを探している方がいます。

40代のご夫婦は、2人の小学生のお子さんがおり、出来れば大手町、到津、清水、木町で2000万円程、3LDK以上の物件を探しています。奥様はカウンターキッチンを理想としていますが、それよりも重要なのは2階以上に住みたいということだそうです。不動産を購入すること=借金を背負う事だから不安だったようですが、よくよく考えてみると資産として残せる方が良いと判断したそうです。リフォームして住む予定なので、綺麗か否かはそこまでこだわらないので、是非、売却をご検討の方がいらっしゃいましたら、宜しくお願い致します。

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北九州市小倉南区で中古戸建を探しています。

小倉南区でモノレールを通勤に使用できる立地での中古戸建を求めています。

ご主人の通勤だけでなく、お子様も来年高校受験ということもあり、高校への通学を考慮してのことです。

出来れば、築年数は20年以内が良いのですが、大幅なリノベーションも視野にいれていますので、築30年でも検討します。

駐車場が最低2台確保したいため、現在1台でも構いませんが増設出来ないと検討にあたいしないようです。

小倉北区のマンションも考えてはみられたようですが、ずっと賃貸で戸建に住んでいたし、もともと区分所有建物には住んだことがないため、思い切って購入を決意されたお客様です。

該当するお家をご所有の方は、是非、ご連絡頂けると幸いです。

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北九州市若松区で戸建を探しています。

4人家族で住める4LDKの家を探している方が3組おります。価格は2,500万円までがベストです。

築年数は25年以内で駐車スペースが並列2台希望です。もしくは、工事して増やせることが条件です。

北九州市若松区で不動産売却のご依頼は、エステートプランへお任せ下さい。

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売出価格を下げざるを得ない理由とは?

適正価格で売り出しスタートをしていても、様々な外部要因が重なり、反響があまりこないこともあります。そのような時はしばらく待つのも一つの方法ですが、若干の値段変更も必要な時があります。

適正価格だけど反響が少ない理由

1.物件のあるエリア自体のニーズが極端に低く、価格は適正価格だが、反響が薄い

2.物件の近くに新築物件が出現し、購入見込み客の足並みが新築に向かってしまう

3.お客様と類似した物件が、適正価格以下で売り出しスタートをしている

この様な要因が出てきた場合、購入見込み客はエリアの情報に敏感なので、せっかく適正価格で売り出しスタートをしていても、反響が少ないときがあるのです。このような時は、売却理由や売却スケジュールなどを考えて、価格を変更することも考える必要があります。

高額でご売却ができれば、売主様も・私たちもうれしいことですが、売却の期間が長引きますと、売主様のご負担が増えてしまいます。私達エステートプランスタッフは、お客様の売却スケジュールに合わせて、より良いご提案を心がけています。

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居住中でのお宅案内時のポイント(会話編)

売主様が買主様に物件の過度なアピールを行いますと、「なんでこんなにアピールする物件を売却するんだろう・・・何かあるのかな?」と、逆に買主様は不安になる場合があります。そこでご案内時の会話についてですが、売主様には買主様の簡単なご質問に答えていただき、周辺環境の説明や実際の暮らし等をご説明いただきます。そして後は営業担当者に任せるようなスタンスでお願いいたします。

※売主様と買主様とでは、高く売りタイ・安く買いタイといったように、全く考え方が逆です。そこでエステートプランでは、売買がスムーズに行われるように、営業担当者が案内後に打ち合わせいたします。

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居住中で売出した場合の内覧者案内時の注意点(あいさつ編)

物件のご案内時の注意点ですが、買主様は実際に購入しようと考えている物件に、どのような人が住んでいたか気になります。ですから物件ご購入時に物件と同じくらい売主様のことも観察しています。笑顔が素敵な売主様や、あいさつがすがすがしい売主様なら買主様も、「こんな素敵な人が住んでいた物件なら安心できるな」と、感じ取ってくれます。

ご案内時は物件の見ていただきたいところなどを、営業マンが売主様の気持ちを代弁して買主様にお伝えいたしますので、ぜひお任せ下さいませ!!

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売買契約を行う為に、付帯設備表は必要ですか?

一般的な住宅の場合、庭木や庭石、門や塀、照明器具、エアコン・などが設置されていることがほとんどです。これらの、不動産以外の設備・器具を総称して「付帯設備」といいます。

中古物件の売買の場合、売買契約書上では付帯設備は売買の対象(売買物件)ではないという考え方になっておりますので、付帯設備を買主様に引渡すかどうかは、基本的に売主様の選択に委ねる形となっています。

しかし庭木を気に入ったから購入したいという買主様や、素敵な照明器具が気に入ったという買主様、またはエアコンなどの設備を残していただきたいというお客様もいますので、付帯設備表は買主様との確認の意味でも、お付けしましょう。

付帯設備がつく・つかない、という取り決めは、売買契約を結ぶ時に、『付帯設備表』という契約書とは別の書類で明記し、記載どおりの状態で引き渡す事となっております。(引渡し以後の性能を保証するものではありません)

付帯設備表を作成するときは、営業マンが売主様とご一緒に確認しながら作成します。売主様と買主様の夢の橋渡しの資料ですので、しっかり取り決めして作成しましょう!!

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物件には価格がいくつかあるって本当なの?

物の値段は普通「定価」と言った決まった価格があります。最近ではディスカウント店など流行の店によって値段も違いますが、基本的には「一物一価」が原則です。

しかし不動産はちょっと違います。同じ不動産に実は4つも価格がついています。

① 時価 ⇒ 実際に取引されている価格です。

いわゆる相場の価格です。

② 公示価格 ⇒ 不動産取引の目安に使われている価格です。

毎年公表する1月1日時点の全国の土地価格です。

(不動産鑑定士等が鑑定評価しています)

③ 路線価  ⇒  土地の相続税や贈与税の課税の為ために使われている価格です。

国税庁が物件の接する道路に価格をつけたもの。これもその年の1月1日現在の価格です。

④ 固定資産税評価額 ⇒ 所有する不動産(土地・建物)に毎年かかる固定資産税を算出するために使われている価格です。

各市町村が土地建物に評価した価格です。3年に一回評価変えがあります。

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居住中物件の案内時における注意点(お部屋編)

物件の案内時の注意点として、お部屋の状態についてお答えします。下の絵のように、きれいな部屋ですと、広くて新しいイメージが伝わってきますので、買主様への印象がいいです。実際にきれいな部屋と散らかった部屋では、売却までの時間と売買価格に差が出るケースなどもあります。

戸建の場合は、お庭のお手入れなどもされていますと、ご自宅が明るく清潔なイメージが伝わります。より良いお取引のためにもぜひご協力お願いいたします。

ちょっとした気配りや工夫で、買主様への印象がガラッと変わってしまいます。この他にもご案内時の注意点は営業マンがお伝えいたします!!

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不動産売却を依頼する時の媒介契約って何?

不動産はお客様の大切な資産ですので、不動産会社が売主様の承諾もなく勝手に売却活動をする事は出来ません。不動産を売却するには、『売却活動をこの会社に依頼しています』という契約を書面で行なわなければならないのです。その、売主様と不動産会社の間で結ぶ契約のことを『媒介契約』といいます。媒介契約は内容により下記の3種類があります。

媒介契約の種類  

属専任媒介契約 ②専任媒介契約 ③一般媒介契約

どの媒介契約でも掛かる費用は一緒ですが、新聞折込広告、不動産情報誌等の媒体への優先的掲載などで違いが出てきます。

媒介契約は、あくまで『売却活動を不動産会社に依頼する契約』です。それに対し売買契約は不動産を売買する事を約束する契約です。媒介契約は不動産会社に不動産を売る契約ではありません。媒介契約を受けた不動産会社が売却活動を行い、買主様を見つけ合意した後に、売主様と買主様の間で売買契約を結ぶ事になります。

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不動産の売出価格とその推移について

売り出し価格についてですが、基本的には売主様のお好きな価格でスタートできます。しかし、適正価格でスタートしないと、値下げ値下げを繰り返し、結局低価格での成約となりケースがほとんどなので、適正価格で売り出しスタートをされるのがベストです。

適正価格のメリット

⓵売却期間の短期化

②高額での成約

③買い替え先が同時に探せる。

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北九州市若松区で中古戸建を探しています。

北九州市若松区で1500~3500万円の中古戸建の売却をお考えの方は是非、ご連絡下さい。急ぎで購入希望の方が2名おります。

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北九州市小倉南区で中古マンションの購入希望です。

予算は、2300万円まで。築20年以内、3LDKが希望です。

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仲介手数料を支払ってまで業者に売却依頼をするわけは・・・?

トラブルのない円滑な取引を自分で行なうのは難しい・・

自分で買主を探してくるのは難しい・・

こういった点を解消する手段として、不動産会社がお役に立てるのです。そして、不動産会社を通じて不動産を媒介(購入・売却・交換)する時に発生するのが仲介手数料です。

仲介手数料の一般的計算式 成約価格×3%+6万円=仲介手数料(消費税抜き)

仲介手数料はいつ支払うのか?

売買契約が成立したときに、報酬を支払う義務が発生します。したがって、契約時に支払う場合もあれば、引き渡し(所有権移転の手続き完了)時に支払う場合もあります。業者によって支払い時期がことなりますが、一般的には、契約時に半金、引渡し時に半金のパターンと最終の引渡し時に全額一括のパターンのどちらかになります。

業者に依頼したら必ず払わなければならないのか?

仲介手数料は上記に述べたように、成功報酬です。売却を依頼したけれども、結果的に様々な理由で売るのをやめた場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。

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